调查| 珠海华鑫花园的危房之路，千万拍地款曾流向股市

　　南都讯 一条交通要道，却变成居民的停车场？日前，南都记者接到金湾区红旗镇居民反映，金湾区金荷路部分路段成为了附近居民的停车场。记者走访了解到，金荷路连接了片区内的文华路、广安路，属于一条较为重要的干道，之所以道路被当做居民停车场，主要缘于道路上的一个名为华鑫花园的小区。华鑫花园邻近当下大热的航空新城片区，内仅有2栋主体楼，目前已经无人居住，周边还有大片土地闲置。在如此大热的片区，为何会长期存在这样一处荒地和空楼？

　　近日，中国裁判文书上公布了一则判决，揭露了其中部分缘由。记者发现，这一地块自1998年开始便陷入官司纠纷之中，至今部分官司仍未了结，地块所有权归属仍不明朗。更戏剧性的是，这一地块的近千万拍卖款，曾一度被挪用炒股。

　　金荷路部分路段成为了附近居民的停车场

　　业主：买了20多年的房子突然被拆

　　11月初，记者走访发现，华鑫花园已无人居住，2栋主楼，已经被拆了一部分，拆后的瓦砾至今也未清理，整个小区地块被围起，贴上了“请绕道通行”的字样。不过，如果细心查看，其实可以发现，断头路并非真的“断头”，而是修好的马路被人为地阻断了去路。记者咨询附近居委会工作人员获悉，之所以挡起来，“主要是因为华鑫花园的楼太危险，那个楼是危楼，靠近比较危险。”

　　华鑫花园

　　危楼源自于今年4月一次未完成的拆迁。2020年4月22日，珠海市公安局金湾分局在官方微信通报称，4月17日14时18分，珠海市公安局金湾分局接到报警称：有人在金湾区华鑫花园因拆除楼房发生纠纷，要求民警到场处理。警方表示，近年来，涉事方多次就华鑫花园相关权益发生纠纷并报警。金湾警方将秉承公平公正的原则，坚决依法维护辖区治安秩序。警方呼吁涉事方依法理性解决。

　　通报中还提到，经了解，涉事双方为珠海龙翔房地产有限公司（以下简称“龙翔公司”）和珠海市银华工矿产品公司（以下简称“银华公司”），双方分别持有湖南省怀化、永州等地法院的法律文书。因多种原因，华鑫花园的法律关系较为复杂。

　　警方通报

　　这次拆迁也导致了不少业主的投诉。汤先生10月底才知道自己在华鑫花园的房子就在4月这起事件中被毁，目前再也无法正常入住。“也没人通知我，房子就这么差点被拆。”记者获悉，汤先生的房产购于90年代，但仅有购房合同和发票，一直都未办理产权证。如今，汤先生也在为房产被拆申诉，“不管有无房产证，都是花钱买的产权，没理由不打招呼就拆掉啊？”汤先生质疑。

　　听说房产可能被继续拆除，汤先生表达了坚定的反对，“我的财产，没有跟我商定好方案之前，水都没有权力来拆房”。

　　今年4月份，汤先生的房子在拆迁中被毁坏。 受访者供图

　　追溯：拍卖后引纠纷

　　华鑫花园背后究竟发生了什么？日前，裁判文书网上一则公开判决书透露了部分关键信息。

　　一份编号为（2019）湘民终782号的判决书显示，华鑫花园用地最早的当事人为珠海市银华工矿产品公司和珠海市珠粤置业开发公司（以下简称“珠粤置业”）。

　　1992年，银华公司与珠粤置业签订《联合开发红旗区中心住宅小区协议》及《补充协议》。约定珠粤置业提供土地和用地手续，负责办理项目立项、规划、报建手续及开发经营房地产的各项手续。银华公司则负责资金筹措，并向珠粤置业返回该项目的成本和利润2200万元。

　　1994年，银华公司在联合开发的土地上修建了两栋多层住宅，即现在的华鑫花园。但开发用地原登记在珠粤置业名下，1994年办理的（1994）0406-0200008号土地使用权证仍登记在珠粤置业名下。房屋建好后，银华公司对房屋进行了售卖，但并未办理房产证。

　　1998年，这一土地、房屋被法院进行了查封。2010年，这一土地中的约17000㎡被拍卖。2010年8月27日，湖南省怀化中院以（1998）怀中执字第79-28号执行裁定书裁定：被执行人珠粤置业位于珠海市红旗中心区土地［珠红国土许字（1992）第33号］的使用权及相应的其他权利归买受人龙翔公司所有。不过，裁定后，因涉案土地还被查封，故过户未成，现仍处于查封状态。

　　2004年，银华公司将土地、房屋整体转让给蒋季春、杨卫平，约定，再由蒋、杨二人依照约定过户给各权利人和清偿债务。2006年，双方因此在湖南永州中级人民法院进行了民事调解，对这一转让行为予以了确认，然而，这一民事调解后续也陆续遭遇其他利益相关方申诉。

　　2010年7月9日，得知土地被拍卖后，蒋季春向怀化中院提出执行标的异议，提出涉案执行标的的土地权属银华公司所有，涉案执行行为并未结束，要求停止执行或阻却执行，撤销原裁定，恢复执行标的物原状。

　　在经最高人民法院介入后，湖南省高院2019年9月23日做出裁定，推翻了此前怀化中院驳回起诉的裁定，指定其进行审理。

　　华鑫花园土地纠纷已持续多年

　　珠粤置业：当初法院拍错了

　　记者获悉，不论是龙翔公司还是银华公司，到目前为止都未成功过户，华鑫花园土地目前仍在珠粤置业名下。珠粤置业会如何看待这一产权纠纷？

　　据悉，2020年4月，珠粤置业也向怀化中院提出了执行异议申请。珠粤置业认为，在1998年的案件中，被执行人是珠海经济技术协作发展总公司（简称“珠海经协公司”），而非珠粤置业，二者是相互独立企业法人，珠粤置业并不为珠海经协公司承担债务担保，在执行珠海经协公司案件时，却执行了珠粤置业名下财产，没有依据。

　　其次，案件在执行期间也存在诸多程序问题，如对华鑫花园土地进行首封的法院是珠海中院，而怀化中院属于二封，在拍卖时，土地仍在珠海中院的查封之中。

　　而最让珠粤置业无法接受的是，在怀化中院的拍卖中，华鑫花园土地最终被以650万元成交，但土地价值远远不止于此。而且，当时在拍卖评估时仅仅评估了土地，而没有评估土地上两栋权属于银华公司的居住楼，但是在最终执行裁定时，怀化中院又将土地使用权和土地上相应权利一起给了拍到土地的龙翔公司。而银华公司并不在执行对象之中。

　　珠粤置业认为，华鑫花园土地在自己名下，此次被拍卖对自己来说实在是无妄之灾。

　　对于珠粤置业提出的质疑，记者发现，中国裁判文书网上已经公布了一份相关的判决书，证实了相关说法。据已生效的（2019）湘08刑终23号显示，相关案件原代理律师和承办法官均有违法犯罪行为。二人甚至将该案执行中的拍卖款等近1000万元违法挪用出来炒股、买基金。目前，二人已因挪用公款罪、受贿罪被判处刑罚。

　　而早在2011年，怀化市检察院就已经就此案向怀化中院下达了《纠正违法通知书》，其中指出了案件执行中的多个违法之处，如华鑫花园土地评估机构的确定，程序上违法，且未将评估报告送达珠粤置业和银华公司。《通知书》指出，怀化中院拍卖被其他法院首封的土地，违反了法律规定；而拍卖时的购买人是自然人，但却裁定土地使用权给龙翔公司，违反了法律规定。此外，通知还称，拍卖土地上明明有房屋，却未将房屋价值纳入评估，而且拍卖含有房屋的地块时，没有连带房屋一起处理。“明知土地上有两栋房屋，却将房屋占用范围内的土地拍卖，不仅违反法律规定，还将引发房屋占有人和土地买受人不可调和的矛盾”。

　　不过，记者从《民主与法制》周刊2014年一份公开报道了解到，2013年，怀化中院启动了对执行标的的再次评估和拍卖程序，“2013年10月31日，评估机构向本院出具了评估报告，按当时的市场价格该拍卖土地的评估价格为8170786元，与我院拍卖时的评估价格相差173847元，误差率为2.18%，该误差率在合理范畴之内，我院对拍卖的土地价值没有被低估。”

　　对于银华公司与蒋季春、杨卫平在永州中院的调解，怀化中院解释称：“我们通过审查发现（永州中院调解书）无论从形式还是内容上很不正常，而且客观上侵犯了珠粤置业合法权益，怀疑是虚假的调解书，给省高院提出要求予以纠正。”

　　难解决的楼房

　　记者获悉，华鑫花园原本是有人居住的。2012年开始，居民开始陆续搬迁。直至2020年4月，公安部门的一纸通报，才又将这一小区拉回到了公众视野。而因为4月那场未完成的拆楼行动，华鑫花园彻底成了“危楼”。为此，属地政府只能在其附近设置警戒，防止有人靠近发生意外。大楼附近，原本有一处美丽街角社区公园，也因此鲜有市民靠近。

　　社区公园因此鲜有市民靠近。

　　这一危楼问题何时才能解决？金荷路何时才能恢复通行？记者获悉，目前，银华公司与蒋季春、杨卫平的确权官司，珠粤置业的执行异议官司仍均未完结。由于自1998年以来，怀化中院的多个裁定被反复推翻，并有相关责任人获刑，历史问题较多。对于属地政府而言，也很难在司法程序上未完成之时，就土地权属做出认定。

　　对城市来说，危楼、烂尾楼无疑是城市面貌中的一块块“伤疤”，近年来，珠海一直出台多项规定，力求逐渐解决这些遗留问题，并取得了一些成效。但对于华鑫花园的问题，今年5月份，为避免危楼的隐患，属地红旗镇政府曾尝试将华鑫花园拆除，不过也遭遇了珠粤置业、银华公司、部分业主的极力反对。银华公司代理人在接受采访时认为，若要拆除华鑫花园，一是政府部门将建筑物认定为非法或违建，随后由住建部门授权城管部门执行；但华鑫花园其实经合法报建竣工验收的，因此需由质检部门认定为危房或经住建部门认定为烂尾楼，在办理拆除审批手续后方可拆除。但不管是何种拆除途径，在办理拆除审批时，也必须保障相关利益方面的合法权益。能否不处理楼房，对土地归属进行先行处理？记者向珠海国土部门公开咨询了解到，目前并无针对政策，只能先等各利益相关方面厘清司法上的纠纷，一切以司法上的最终认定为准。

　　也就是说，对于这一块争执不下的1.7万平方米土地归属，究竟何时能尘埃落定，目前仍未可知。

　　而地块的权属关联人银华公司代理人在接受记者采访时则认为，“最核心的，还是要纠错，历史上已经认定裁定错误的，先纠正过来，这样才能真正走上正轨”。

　　采写：记者朱鹏景 实习生曾奕静 林倩冰

　　编辑：朱鹏景